Le coût de l’assurance hypothécaire se calcule en pourcentage du montant emprunté, et ce pourcentage baisse à mesure que la mise de fonds augmente. La prime est le plus souvent ajoutée au solde du prêt : l’emprunteur la rembourse donc avec des intérêts, pendant toute la durée de l’hypothèque.
Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement, pas l’emprunteur. Elle disparaît des calculs lorsque la mise de fonds atteint 20 %, sauf cas particuliers.
Assurance prêt hypothécaire : ce qu’elle couvre et qui l’exige
L’assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance SCHL au Canada, rembourse le prêteur si l’emprunteur cesse de payer. Elle devient nécessaire quand la mise de fonds est faible, ce qui correspond à un prêt à ratio prêt-valeur élevé. Le prêteur prête alors une part importante de la valeur du logement et se couvre contre le risque.
Elle ne se confond pas avec l’assurance qui protège l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité. Cette seconde couverture, décrite dans ce qu’il faut retenir sur l’assurance emprunteur, est facultative côté prêteur et répond à un autre besoin. La prime hypothécaire, elle, est exigée par le prêteur et facturée à l’emprunteur.
Prime d’assurance hypothécaire : le taux selon la mise de fonds
Le taux de prime dépend du ratio prêt-valeur, donc de la mise de fonds versée. Plus elle est élevée, plus le taux est bas : la tranche de 5 % est la plus chère, et chaque palier supérieur réduit le taux appliqué. Le taux s’applique au montant emprunté, pas au prix du logement. La grille à jour se consulte auprès de la SCHL ou du prêteur.
La mise de fonds minimale elle-même varie avec le prix. Selon l’outil d’évaluation de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), elle est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $, de 10 % pour la portion au-dessus de 500 000 $, et de 20 % pour le prix d’une maison qui dépasse 1 million.
Calculer le coût de l’assurance hypothécaire sur un exemple
Prenons un logement à 400 000 $. Avec 5 % de mise de fonds (20 000 $), on emprunte 380 000 $. Avec 10 % (40 000 $), on emprunte 360 000 $, et avec 15 % (60 000 $), 340 000 $. La prime se calcule sur ces montants, pas sur 400 000 $.
| Mise de fonds | Montant emprunté | Prime pour chaque 1 % de taux | Niveau du taux |
|---|---|---|---|
| 5 % (20 000 $) | 380 000 $ | 3 800 $ | le plus élevé |
| 10 % (40 000 $) | 360 000 $ | 3 600 $ | intermédiaire |
| 15 % (60 000 $) | 340 000 $ | 3 400 $ | le plus bas des trois |
La mise de fonds joue donc deux fois : elle réduit le montant sur lequel s’applique le taux, et elle fait descendre le taux lui-même. Pour connaître la prime exacte, on multiplie le montant emprunté par le taux de la tranche. Le même principe de calcul de pourcentage sur un capital se retrouve dans la formule de calcul de l’assurance emprunteur.
Quand la prime est ajoutée au prêt, le capital à rembourser augmente d’autant, et les intérêts courent aussi sur la prime. Sur 25 ans, son coût réel dépasse donc son montant de départ.
Taxe, prime ajoutée au prêt et cas particuliers
Certaines provinces appliquent une taxe de vente sur la prime. Son mode de paiement se vérifie auprès du prêteur avant la signature, car il change la somme à prévoir en liquidités le jour de l’achat. Une surprime peut aussi s’ajouter quand l’amortissement est plus long que la durée habituelle.
Au-delà d’un certain prix, la question de l’assurance ne se pose plus : selon l’outil de l’ACFC, la mise de fonds est de 20 % sur le prix d’une maison qui dépasse 1 million, et l’outil exclut alors les primes. À l’inverse, 20 % de mise de fonds n’écarte pas toujours l’assurance : l’outil signale qu’un travailleur autonome ou un emprunteur au dossier de crédit fragile peut y être tenu.
Équivalent en France : garantie du prêt et assurance emprunteur
La France n’a pas de prime d’assurance hypothécaire. La banque se protège du défaut de paiement par une garantie : soit une hypothèque conventionnelle, qui entraîne des frais de taxe, de contribution et d’émoluments, soit la caution d’un organisme spécialisé. La caution prélève une commission et alimente un fonds mutuel, dont une partie est en général restituée à la fin du prêt.
L’assurance emprunteur, de son côté, protège l’emprunteur et sa famille, comme l’expliquent les critères pour choisir son assurance de prêt. Elle joue un rôle clair dans un achat immobilier, détaillé dans l’article sur l’assurance dans un projet immobilier.
Réduire le coût de la prime
Le premier levier est la mise de fonds : passer à la tranche supérieure fait baisser à la fois le taux et le montant emprunté. Atteindre 20 % supprime la prime dans la plupart des cas.
Le second levier est la durée : éviter un amortissement plus long que la durée habituelle écarte la surprime. Enfin, si la taxe de vente doit être payée sans être empruntée, mieux vaut la prévoir dans l’épargne de départ plutôt que d’ajouter des intérêts à une dépense déjà lourde.
Avant de signer, demandez au prêteur le taux de prime de votre tranche et le montant exact en dollars. La comparaison de deux offres se fait sur ce chiffre, ajouté aux intérêts qu’il génère.
